各镇人民政府，市政府各有关直属单位：

现将《东宁市加强和规范住宅小区物业管理工作方案》印发给你们，请认真贯彻执行。

 

 

东宁市人民政府         

2018年8月29日        

东宁市加强和规范住宅小区物业管理工作方案

 

为贯彻落实《牡丹江市住宅物业管理条例》，推动市人大二届三次会议一号议案和市政协二届三次会议一号提案的办理，促进新一轮我市住宅小区物业管理登台阶、上水平，现结合我市实际，制定本方案。

一、总体目标

按照“市场主导、政府引导、激励约束、多元共治”的原则，以《牡丹江市住宅物业管理条例》为指导，以加快完成市委“五城同建”建设为目标，以建立健全物业管理体制机制为重点，以老旧住宅小区综合整治为抓手，注重改善居民的居住条件和生活品质，通过积极规范、强化监管等措施，经过3年的努力，切实改变我市物业管理现状，全面完成老旧小区改造任务，实现住宅小区物业管理社会化、专业化、规范化和科学化的工作目标。

二、主要任务

（一）大力加强物业管理工作宣传

1．广泛开展政策法规宣传。全面梳理《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城乡规划法》《国务院建设工程质量管理条例》《建设部住宅室内装饰装修管理办法》《牡丹江市住宅物业管理条例》和东宁市物业管理相关政策规定，将涉及物业管理的政策法规条款分期在政府网站、东宁电视台等媒体上广泛宣传和解读，使物业服务管理单位、服务企业和业户知法、守法、用法。

责任单位：市委宣传部；配合单位：市住建局、市规划局、市文广新局

时间节点：2018年8月至2019年8月

2．加强物业管理日常知识宣传。利用住宅小区公示板、宣传栏及宣传单、微信等加大对物业服务标准、物业服务行为和业主行为规则入小区入户进行宣传，加强广大业主的物业消费意识、监督意识、维权意识和自律意识。

责任单位：东宁镇政府；配合单位：市住建局

时间节点：2018年8月至2018年10月

3．扎实开展工作推进和文明行为引导。在东宁电视台开设专栏，对各职能单位的物业工作开展情况和物业企业服务态度、服务行为及小区业主生活行为的“正反面典型”进行宣传和曝光，积极引导社会各界关心理解支持物业管理工作，努力营造加强和规范我市住宅小区物业管理工作的良好氛围。

责任单位：市委宣传部；配合单位：市住建局、市委市政府督查室、东宁镇政府、市文广新局

时间节点：2018年8月至2020年10月

（二）明确职责，进一步理顺物业管理服务体制

按照“依法依规、条块结合，重心下移、属地为主，分级负责、上下联动”的原则，以文件形式确定东宁镇和社区的属地管理职责、行业职能部门职责，规范建设单位、物业服务企业、业主委员会和业主的主体行为职责。落实行政监管和公共服务的责任。发挥社区基层组织和业主自治组织的作用，建立起主管部门监督管理、政府属地管理、相关职能部门密切配合的工作体制，形成市政府推动，部门、镇和社区、物业企业、业主委员会和广大业主协调联动，共同形成推进物业管理工作的强大合力。

责任单位：市政府办；配合单位：市政府法制办、市住建局

时间节点：2018年8月

（三）严格规范物业管理和物业服务行为

1．建立健全业主委员会。按照《牡丹江住宅物业管理条例》的规定:（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；（二）已入住户数达到总户数百分之五十以上的；（三）首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的；应召开业主大会会议，选举业主委员会，推选出业主委员会主任、副主任。对不具备成立业主大会条件或是具备条件但不能成立的，由镇政府指定社区居民委员会按规定要求成立小区物业管理委员会临时代行业主委员会职责。东宁镇政府牵头制定业主大会召开和业主委员会组建的具体办法及实施方案。

责任单位：东宁镇政府；配合单位：市住建局

时间节点：2018年8月至2018年10月

2．创新物业服务管理模式。新建小区严格按照规定由开发建设单位在办理商品房预售许可或房屋现售备案前，按规定程序采取招投标方式选聘物业服务企业，招投标少于三个或者建筑物总面积在二万平方米以下的，经市物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。交付使用后，尚未召开业主大会会议的，继续实施前期物业管理；鼓励不具备选聘专业化物业服务企业的老旧小区，根据“民事民议民定”的原则，由东宁镇政府和社区指导业主委员会或物业管理委员会实施自治管理；不能实施自治管理的弃管小区由所在社区向市城管局环卫处提出提供保洁员派驻申请，开展小区日常保洁和冬季清雪业务。市政府对环卫处提供公益性岗位和资金等方面予以支持。

责任单位：市住建局、东宁镇政府；配合单位：市城管局

时间节点：2018年8月至2019年10月

3．实行“菜单式”收费及公示制度。建立分等定级、质价相符、合理公开的收费机制。制定出台《东宁市住宅小区物业服务收费管理实施办法》和《东宁市住宅小区物业服务等级标准》，实施政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况，制定基准价和浮动幅度；实行市场调节价的，由业主与物业企业在合同中约定。物业收费全面实行明码标价，定期公示，接受监督。

责任单位：市发改局；配合单位：市住建局

时间节点：2018年9月

4．建立健全物业服务企业考核机制。根据《黑龙江省物业服务企业信用等级评定暂行办法》，加强物业企业服务动态管理和考核，并将考核结果纳入企业信用等级，建立信用档案。采取多种形式开展物业从业人员上岗前和在职岗位提升培训，确保物业服务企业从业人员持证上岗率达到80%以上。

责任单位：市住建局；配合单位：东宁镇政府

时间节点：2018年8月起

5．规范专项维修资金的使用管理。业主要按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定交存住宅专项维修资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，以物业管理区域为单位设帐管理。住宅专项维修资金，按专户存储、专款专用，所有权人决策，政府监督的要求，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、改造，不得挪作他用。探索按比例使用专项维修资金购买国债，确保专项维修资金保值、升值。

责任单位：市住建局；配合单位：市财政局

时间节点：2018年8月起

（四）努力破解物业管理服务难题

1．配备物业管理用房。建设单位应当按标准在物业管理区域内配置物业管理用房，最低不少于100平方米，其中业主委员会办公用房在物业管理用房中调剂，最低不少于20平方米。物业管理用房所有权属于全体业主，无偿用于物业管理、服务工作，不得挪作他用。凡已挪作他用的，于2018年10月1日前全部清退，确保用于业主委员会和物业管理正常使用。物业交付时，由开发建设单位移交物业服务企业代管；对弃管小区的原物业（警卫）用房，全部交由业主委员会或社区统一管理，作为物业管理用房、业主委员会办公用房使用。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          

责任单位：市住建局；配合单位：市规划局、东宁镇政府

时间节点：长期

2．筹措业主委员会工作经费。市政府每年安排预算资金30万元，用于社区在小区业主委员会建设中经费支出及小区业主委员会的办公经费。东宁镇政府牵头制定小区业主委员考核及拨付经费具体实施方案，对已成立并在小区物业管理当中切实发挥作用的业主委员会按比例拨付办公经费。业主委员会应当每年在物业管理区域显著位置公示工作经费的管理和使用情况，并报市住建局物业办和东宁镇政府备案。

责任单位：东宁镇政府；配合单位：市住建局

时间节点：长期

3．抓实移交、验收、备案、维修等工作。新建住宅小区房屋在交付使用前，由前期物业服务企业和开发建设单位共同对共用部位、共用设施进行承接查验，并将查验结果书面报市住建局备案。同时移交物业管理用房、社区管理用房和服务用房；向供水、供电、供热等专业经营单位办理移交手续，专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担；老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的，按专业经营单位要求改造后，由专业经营单位接收，并承担后期维修、养护责任及费用。

责任单位：市住建局；配合单位：各专业经营单位

时间节点：长期

4．解决物业服务收费难问题。对实现物业管理或自治管理的小区由社区居委会、业主委员会或物业服务企业组织进行物业费收缴；对于采用公益派驻方式进行日常保洁的小区，由社区居委会和业主委员会按时收缴卫生保洁费（含冬季清雪）。探索将缴交物业服务费列入社会诚信系统，建立业主缴交物业服务费诚信档案。在有条件的小区尝试实行水、电、物业费“一卡通”收费办法。对拖欠物业服务费的业主，物业服务企业可依照服务合同向市人民法院提起诉讼，做到诉调对接。

责任单位：东宁镇政府、市住建局；配合单位：市人民法院

时间节点：2018年8月起

（五）加快老旧住宅小区综合整治

1．开展基础设施改造专项行动。编制《东宁市城区老旧小区改造三年工作规划》，按轻重缓急，逐年推进。采取“一区一案”的办法，对小区楼道粉刷、给排水、消防及人行车行通道、院内绿化照明、公共区域硬化等安全设施和居住功能进行修缮。

责任单位：市住建局；配合单位：东宁镇政府、市规划局、市公安消防大队

时间节点：2018年8月至2021年8月

2．开展环境整治专项行动。每年春夏季开展一次小区环境整治“百日行动”。整治环境卫生，实现小区干净、整洁、有序、美观。包括完善环卫设施，清理小区私搭乱建、乱贴乱画、乱拴乱挂、乱停乱放、乱拉乱接各种管线；饲养家禽家畜、违规饲养宠物；依法处置违法建筑物、构筑物，恢复私占绿地，提升小区整体环境。广泛发动相关部门、社区和居民，采取动员、整治、巡查、整改等步骤措施。整治行动结束后，由市城管局牵头，开展全面巡查，需要整改的，务必于每年10月1日前整改结束。整治成果在小区公示，以凝聚人心。

责任单位：市城管局；配合单位：市公安局、市公安消防大队、东宁镇政府、市规划局、市国土局、市环保局、市公安交警大队、市市场监督管理局、各专业经营单位等

时间节点：长期

（六）健全完善物业管理工作机制

1．建立联席会议工作机制。建立东宁市物业管理联席会议制度，联席会议由领导小组组长或副组长负责召集，联席会议办公室负责联席会议的组织。联席会议原则上每季度召开一次，亦可根据工作需要临时召开，必要时可安排联席会议成员单位

以外的部门和单位列席会议。联席会议作出的决定，以会议纪要形式确定。联席会议办公室负责联席会议相关会议纪要、文件的起草工作，督促检查联席会议决议和确定事项的落实情况。各成员单位按照部门职责，分工负责，抓好落实。单一性工作由职能部门负责，综合性工作由领导小组或联席会议讨论解决。

责任单位：市住建局；配合单位：市直有关单位

时间节点：2018年8月起

2．建立住宅小区公共应急维修保障机制。市财政每年安排预算50万元作为住宅小区公共应急维修专项资金，重点用于老旧小区内楼体屋面、外墙立面脱落或存在脱落危险、排水管线因坍塌堵塞、爆裂造成的功能性障碍、火灾隐患整改等涉及人身安全的应急维修项目，由东宁镇政府负责按程序报批后组织实施。要简化专项应急维修资金使用审批程序，保障以上突发事件在第一时间进行应急维修。应急资金使用后，由东宁镇政府负责履行相关程序从业主住宅专项维修资金中提取归还，无专项维修资金的小区应向受益业户收取。

责任单位：市财政局；配合单位：东宁镇政府、市审计局

时间节点：2018年8月起

三、工作步骤

按照“先易后难，分类施策，典型示范，稳妥推进”的方式方法，有计划地开展工作。

（一）准备动员阶段（2018年7月底前）

一是组织调研考察，听取各方意见，制定工作方案，召开动员部署会；二是东宁镇政府（社区）开展调查摸底工作，对房屋及配套设施、居住环境、社情民意等进行详细调查，并进行分类统计，建立管理档案。

（二）组织实施阶段（2018年8月—2021年10月）

按方案内容及时限要求，各部门制定工作计划或方案并组织实施，及时向领导小组报告工作进展情况。

2018年将重点完成物业管理服务体制机制建设、全面成立业主委员会及物业管理委员会、全面推进老旧小区环境综合整治工作、按计划完成试点老旧小区的基础设施改造、加快培育引进专业化物业企业，扶持公益性物业机构、出台物业管理的规范性文件，规范物业服务行为、示范推广物业管理服务的创新性工作等。

2019年至2021年将按工作计划全面推进各项工作实施，完成既定的工作任务。

（三）检查验收阶段（每年10月至11月）

一是按年度组织工作进展情况的自查自评，查漏补缺，及时整改，不断推进工作；对年度重点任务进行考评验收，总结成果，推广经验。二是适时召开现场会、总结表彰会。

四、保障措施

（一）加强组织保障，建立联动机制

成立全市物业管理工作领导小组。组长由市长担任；副组

长由常务副市长、主管副市长担任。市委宣传部、东宁镇政府、市住建局、市审计局、市城管局、市公安局、市公安消防大队、市规划局、市发改局、市财政局、市市场监督管理局、市环保局、市人民法院、市司法局、市公证处、市信访局、市卫计局、市人社局、市电业局、市自来水公司及供热、供气、通讯、有线电视等专业经营单位为成员单位。领导小组下设办公室，由市住建局局长兼任办公室主任，具体负责日常工作和协调物业管理具体事务。各相关单位要明确一名领导负责物业管理工作。领导小组定期召开会议，组织调查研究，协调解决物业管理和工作推进过程中的重大问题。

（二）强化工作责任，加强协调配合

市住建局物业办要按副科级架构配备，增加人员编制5—6名，通过配齐配强工作人员，保障加强和规范住宅小区物业管理工作有序推进，取得实效。东宁镇政府指派2—3名热爱物业管理服务事业、有一定人员管理经验、对外协调能力较强的人员负责对社区物业管理工作进行指导和监督；10个社区按每个社区所辖弃管小区数量配备专职物业管理人员，管理人员从全市公益性岗位人员中调剂使用。各相关职能部门要按照物业管理相关要求和工作部署，既要分工协作又要独立履职，确保全市物业管理工作健康有序地开展。各成员单位都要建立相应领导和工作机构，主要领导要亲自抓，安排一名副职具体抓。

（三）加强舆论宣传，提升社会认同

各有关部门要充分利用各种媒体和手段，多措并举、推动《牡丹江市住宅物业管理条例》的宣传贯彻和落实。各社区、住宅小区要通过开设专栏、专题报道、以案说法等多种渠道、多种方式普及物业知识法律法规，大力宣传物业服务的重要意义、促进全市上下物业服务管理法规意识，营造“幸福家园，共建共管共享”的良好环境，为加强和规范我市住宅小区物业管理服务奠定坚实基础。

（四）加强考核评比，严格奖优罚劣

东宁镇政府要把物业管理列为社区工作进行重点考核；市住建局牵头定期对物业服务企业服务质量情况进行考核评分，年底在市电视台公布考核结果。各主管部门要强化物业市场的监管力度，加大对物业服务企业违法违规行为的查处力度，维护业主权益，实行失信联合惩戒“黑名单”管理，实施清退制度。要将物业管理工作纳入年度目标进行考核，实行统一领导、统一协调、统一考核。市委市政府督查室将定期对相关部门进行工作督办检查，及时通报检查情况，确保物业管理工作有部署、有检查、有落实。

 

附件：东宁市加强和规范住宅小区物业管理工作职责分工

 

 

附件

 

东宁市加强和规范住宅小区

物业管理工作职责分工

 

为加强和规范我市住宅小区的物业工作，改善物业管理现状，全面推动我市住宅小区物业管理社会化、专业化、规范化和科学化。根据牡丹江市住宅物业管理条例，结合我市工作实际，现明确各相关单位物业管理工作职责如下:

一、落实属地管理职责

东宁镇政府

1．负责协调辖区内物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。

2．负责组织、协调和指导业主委员会的筹建、成立、改选、调整和换届工作。对无法成立业主大会的小区，组建小区物业管理委员会，代行使业主大会和业主委员会职责。监督、指导业主大会、业主委员会及业主开展物业自治管理工作。

3．建立物业管理联席会议制度，牵头组织社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业和相关职能部门参加的联席会议，及时解决物业管理中的综合性问题。

4．建立物业服务矛盾投诉调解机制，受理辖区内物业服务方面的矛盾纠纷。

5．做好辖区内物业服务企业、业主委员会的备案工作。

6．负责辖区内专项维修资金使用的监督和核实。

7．配合市住建局做好物业服务企业考核工作。

二、强化行业职能部门职责

（一）市住建局

1．负责对小区前期物业管理招投标、物业合同备案、专项维修资金使用、物业服务质量以及配合东宁镇政府和社区做好业主大会和业主委员会的筹建、改选和日常监管等工作。

2．负责建设项目配套设施建设的监督管理，监督建设单位履行房屋及设施设备的保修责任。

3．负责绿化调整的指导和监督管理。

4．负责研究制定关于小区物业管理的相关办法。

5．负责老旧住宅小区基础设施改造工程实施。

6．负责住宅室内装饰装修等监督管理。

7．配合市发改局做好住宅小区物业服务收费标准的核定和对物业服务违规收费行为进行查处。

8．建立综合投诉受理机制。市住建局物业办负责综合受理，协调各专业部门受理处置投诉业务。

（二）市委宣传部

1．负责依据《东宁市关于加强和规范住宅小区物业管理工作实施方案》制定宣传方案，适时加以宣传报道。

2．负责研究制定文明小区评比办法，开展评选活动，推选

先进，发挥典型引领的作用。

（三）市城管局

1．负责对住宅小区改变绿地规划、损绿、毁绿行为开展执法，依法查处违法行为。

2．负责拆除住宅小区私搭乱建和依法处置违法建筑，负责对损害住宅小区公共建筑、区域环境的行为开展执法，查处在住宅小区内影响市容和环境卫生的各种行为。

3．配合市住建局根据各自职责负责住宅室内装饰装修等监督管理。

4．负责对住宅小区内占用公共场地堆放杂物进行清理工作。

5．负责牵头开展城区住宅小区环境整治行动和定期巡查工作。

（四）市公安局

1．加强住宅小区内治安管理，督促小区业主委员会和物业服务企业落实人防、物防、技防措施，做好住宅小区技防工作（电子监控），组织物业保安进行培训，降低偷盗发案率。

2．指导住宅小区物业服务企业、业主委员会科学划分停车位，合理制定物业管理区域内的行车路线、交通标志标线。

3．负责治安、消防、技防、车辆停放。

4．探索开展警务工作进小区活动。

（五）市公安消防大队

1．负责对住宅小区开展经常性的消防安全检查，督促和指导业主委员会和物业服务企业落实各项消防安全措施，完成消防安全隐患整改，消除小区存在的重大消防安全隐患。

2．加大消防执法和处罚力度，依法严厉查处破坏小区公共消防设施的单位和个人。

3．对小区内电动车充电，私自拉接电线进行清理。

（六）市规划局

1．负责房地产开发项目公建和物业配套设施建设工程设计方案审查，按规定标准落实物业用房配置，对违反规划的行为进行监督。

2．联合市城管局对违法违规建筑的属性认定和执法。

（七）市发改局

1．负责对住宅小区物业服务收费的监管，牵头核定物业收费标准，建立健全物业服务价格调整机制，定期公布市场平均价格水平，依法查处物业服务收费中的违法违规行为。

2．负责核定小区前期物业管理招投标中的相关内容，并给予备案登记。

（八）市财政局

1．负责加强和规范住宅小区物业管理工作中财政预算等资金和应急维修专项资金的落实，监管专项维护资金等相关资金的使用。

2．配合市发改局做好住宅小区物业服务收费标准的核定。

3．保证必要的工作经费和工程资金，履行相关财政手续。

（九）市审计局

每年对财政预算资金和应急维修专项资金的使用进行审计。

（十）市市场监督管理局

1．负责对住宅小区物业服务合同进行监督，依法查处合同欺诈、虚假广告和违法生产经营行为，保护消费者合法权益。

2．加强对电梯等特种设备的安装、维修、日常维护、保养、改造、使用、检验检测等工作环节的监管。

（十一）市环保局

1．负责对住宅小区及周边建设项目的噪声污染、粉尘污染、油烟污染等环境污染行为，依法查处，限期整改。

2．负责对物业管理区域涉及环保投诉和纠纷进行调查处理。

（十二）市人民法院

负责对物业服务企业起诉业主无正当理由拒不缴纳物业服务费用及业主起诉开发商等诉讼类案件，建立快速简易通道，快速受理、及时结案。

（十三）市司法局

1．负责做好物业政策法规的宣传教育和相关人员培训工作。

2．协调开展物业小区依法治理工作，参与物业小区社会治安综合治理。

（十四）市公证处

负责对被依法强制拆除的建筑物、构筑物或其它设施的拆除过程及建筑物、构筑物或其它设施进行公正登记。

（十五）市信访局

负责协调督促相关部门按照各自职责及时处理物业管理中的矛盾纠纷，做好信访维稳工作。

（十六）市卫计局

1．负责对住宅小区环境卫生和“四害”防治工作的指导、监督。

2．负责研究制定卫生小区评比办法，适时开展评选活动，形成制度。

（十七）市人社局

负责物业服务企业劳动法律法规履行情况等的监督管理。

（十八）市电业局

负责住宅小区内存在安全隐患的电力设施进行排查整治。

（十九）市自来水公司

1．负责做好新建、在建和老旧小区的供水服务，确保住宅小区居民用水安全和便捷。

2．对小区内供水设施设备依法承担维修养护和更新改造责任。

（二十）市供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位

1．负责对小区内乱搭乱设线路的清理及设施设备的调整，确保设备完好、运转正常。

2．负责直接为业主提供服务，并依法承担小区物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护、更新责任。

三、规范相关主体行为职责

（一）建设单位

1．要严格按照规定配置物业管理用房和业主委员会办公用房以及其他物业管理相关的基础设施、公共设施。

2．对新建住宅小区实行前期物业管理，提供前期物业管理开办费，承担筹备召开首次业主大会会议的所需费用。

3．负责对已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业服务，物业服务费用由建设单位全额承担。

4．要做好物业承接查验时的相关资料移交工作，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

（二）物业服务企业

1．应当具有独立法人资格，依法取得物业服务企业资质。承接物业时应当向市住建局及相关单位办理备案手续。

2．应当按照物业服务合同的约定，落实安全防范措施，做好物业服务区域内的安全防范工作。

3．物业服务收费应当明码标价，在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况和物业服务费用、经营设施收益收支情况、业主缴费情况、公共水电费分摊情况等如实公示。

4．对业主或者使用人违反国家有关规定和业主规约的行为，及时予以劝阻、制止。劝阻、制止无效的，应及时报告相关职能部门。

（三）业主委员会

1．应当代表小区业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，同时做好移交物业承接查验档案的监督确认工作。

2．对业主、物业使用人未按照物业合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会协助物业服务企业催交，督促其限期交纳，无物业服务企业的与社区共同组织自治管理并收取物业费。

3．业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督。

（四）业主

1．在享有法律、法规规定权利的同时，应遵守管理规约和有关规章制度，执行业主大会和业主委员会作出的决定。

2．按时交纳物业服务费用，正确行使专项维修资金使用表决权，履行法律、法规规定的义务。

相关链接：关于印发东宁市加强和规范住宅小区物业管理工作方案的通知解读